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博锐尚格智能建筑运维新模式:莞城万科全数字化工程部

2020-11-19 14:27:03来源:搜狐

万科成立于1984年,是国内领先的城乡建设与生活服务商,自2016年起连续5年跻身《财富》“世界500强”。

聚集于全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市,万科定义自身角色为美好生活场景师、实体经济生力军、创新探索试验田与和谐生态建设者,希望能不断深化“轨道+物业”发展模式,通过自身努力满足人民对美好生活的各方面需求。

万科不断思考行业发展新趋势,致力于探索前沿技术与理念的实践应用。基于此,万科与建筑运维领域数字智能专业服务商博锐尚格展开深度合作,2018年起打造东莞万科智云数字化管理中心,推动智能建筑运维前探。

一、数字化工程部工作模式:统一数据标准,囊括八大业务

东莞万科智云数字化管理中心包含莞城万科城市广场、厚街万科城市广场、虎门万科里、松湖万科生活广场四个项目,基于“物联网+机电托管”模式,进行数字化、智能化管理探索后,已经形成一套基于统一数据标准、囊括八大业务模块、包括执行分析与监控的全新“数字化工程部”工作模式。

工程机电智慧运维平台技术架构

本文将以莞城万科城市广场为例,解析数字化工程部的平台工作模式。

莞城万科城市广场位于东莞三大城区(莞城、东城、南城)交汇处,地处市区中轴,项目总建筑面积15万平,是集办公、商业、公寓为一体的综合性建筑群。莞城万科历经两年多次深度迭代,最终建设形成以“四端一云一边”为系统特色的全数字化工程部,完成了全面升级。

莞城万科:以“四端一云一边”为特色的全数字化工程部

一次建设:基础系统及节能、安全与品质改造

·信息化系统建设:包括设备设施管理系统、租户付费系统对接、能源管理及配电监测系统、环境及安全监测系统的统一布署。

·节能专项改造:包括开关量改造、冷站群控与水平衡调适。

·安全与品质专项改造:包括机电系统专项检测、大门改造、楼层空调末端改造和新增、应急照明电源维修。

二次迭代:深入物业管理业务研究、打造智慧运维完整管理体系

完成数字化映射,将物理世界搬到线上

·无偏运行、有效巡检、精准维保、可溯循维修、应急响应的工作流模块:线下管理规则全部搬到线上。

·环境保障、能耗管控、安全报警、智能自控的物联网+模块:把专家的专业咨询服务变成日常服务。

·打怪升级、培训考核、人效监控、评价投诉的人员管理模块:提升人员的合作度和敬业度。

·风控沙漏将结果管控与过程管控相结合:保持风控措施长期有效。

智能运维管理体系

三次迭代:数字化交付与常规工作升级

分析阶段建设运营成果,完成数字化交付、信息化物业值班室建设、日常工作信息化落地、冷站升级、无偏运行等方面的升级改造。

四次迭代:基于BIM的集中响应中心

2019年底开始打造基于BIM的集中响应中心,迭代任务包括BIM-IBMS、硬件服务器及终端、BA系统的改造、办公室装修。

二、数字化工程部价值:统一数据标准,囊括八大业务全流程六大价值

莞城万科城市广场数字化工程部上线以来,经过宏观系统与微观循环综合营运,从执行、分析到监控管理全面落地,实现初始建设目标,具备运行无偏、品质可控、安全无忧、能源节约、人员提效、资产增值六大价值:

1、设备设施管理:运行可溯

设备设施管理是人、流程、场地和科技的高度整合,以战略性地支持与满足主营业务需求为管理核心。

莞城万科通过现场设备二维码与NFC的张贴应用,以及BIM模型的构建,实现了物理世界建筑、楼层、空间、系统、设备及其全部关系的数字化交付,涉及设备1312个、空间611个、关系257条。

同时,莞城万科以全覆盖的设备设施管理,实现了建筑运维工作从来源、计划、指派/接单、执行、记录、监督、结束到评价的全过程线上化流转,做到感知完整、过程可控、保障有力。目前,计划性工作包含运行、巡检、维保,非计划性包括维修,全部纳入设备设施管理流程。2019年莞城万科统计显示,共计完成工单12525条,实现了运行规范、巡检有效、维保精准、维修可溯。

运行规范

·统计显示当年运行类SOP上线11个子类,包含日常重要设备启停规范,涵盖扶梯、货梯、客梯、冷却塔、室内照明、制冷机房等。

·保证各设备启闭严格按照策略执行,更加规范;设备运行风险更加可控。

有效巡检

·具体到每个巡检计划,流程全面,且因地制宜、可落地,规避了传统“巡而不检,签单巡检”问题,提升了巡检的有效性。

·莞城万科工程全年运维巡检任务覆盖设备650个、空间300余个,据此制定总巡检计划54个,包括日常巡检15个、专项巡检39个。2019年11月1日-2020年1月10日巡检发现异常183项,占统计异常事件72%。

精准维保

·维保计划“化整为零”,每单维保工作时长控制在0.5-1h以内,大大降低人员对复杂工作的抗拒,维保工单按时完成率100%。

·维保SOP图文并茂,降低对工作人员技术能力要求,有效提升维保工作质量。

维修可溯

·全年共计产生2093条维修工单,其中报修工单占比58%,租户报修119次,公区报修702次。

·统计显示,平均报修处理时长15分钟,响应时间与维修质量都得到了保证,实现了项目稳定运行与客户满意的双重目标。

·基于维修工单可以形成全面的问题库,归纳问题原因,避免同类故障复现。

2、环境主动管理:品质可控

任何一个建筑空间的本质都是“空间、社群、服务”,环境管理的优劣是保障客户对空间与服务满意度的重要管理面。博锐尚格梳理东莞万科的需求,提出在环境健康管理方面营造极致体验,通过“完全知情与准确定位”,让环境品质可量化、可视化监测,通过“人工智能与主动管理”,创造更舒适的环境。

完全知情&定位准确

·通过温湿度、二氧化碳、一氧化碳共计31个智能传感器,实现室内环境参数的全面监测。

·平台内置融合大量行业经验的环境问题排查决策树,确保每一个环境问题都完全知情、定位准确、处置过程在线可控。

人工智能&主动管理

用户提供基于人工智能的环境问题后,评估分析和环境风险预警管理,帮助运维管理者主动修复工程缺陷,提前通过运行调整消除环境风险,避免因环境问题而造成的租户满意度损失。

环境品质管控主动管理:平台通过不同颜色标识实现预警

莞城万科落实环境管控,取得良好成效,客户投拆率大幅下降。以温度为例,托管后约定营业期间B1-2层公区温度26±1℃;3层公区温度28±1℃为标准。实际B1-2层年平均温度分别为26.9℃、26.2℃、25.8℃;3层年平均温度27.2℃,管控效果良好。

3、安全风险管控:无忧防护

作为商业综合体,莞城万科面临承租户多且业态复杂、承租户安全意识和能力差异大、事故风险不可测等种种现状,传统的管控模式因技术手段与意识局限也存在诸多问题,博锐尚格梳理并挖掘痛点背后的原因,设计综合解决方案。

传统物业安全风险管控痛点分析

线上线下全立体管控体系

·建设线上安全管控系统,包括机房浸水报警、生活水箱液位、消防水压、生活水压、污水坑液位、变压器温度、重点机房温湿度、重点机房非法入侵共计8类、54个监测点。

·加强线下安全监控体系,在原有288个监控摄像头基础上,新增重点区域点位22个,共计310个视频监控点位辅助进行安全管理。

规范安全报警检测流程

·建设安全报警及检测管理全流程并制作全部文档,指导完成传感器硬件、监控系统、执行人员响应的检测,系统可靠性每月在莞城项目至少试验2次。

·编制安全报警参数设计指南,指导完成各类监控项阈值配置。

建立全面算法异常应对方案

统计常规问题建立模型,集水井算法、工单流转与报警消除逻辑、工单超时未接单、实际参数在阈值附近震荡等,均可通过识别算法自动处理。

目前,莞城万科大部分安全风险问题均可通过管理系统预警并得到解决,而且相比传统模式,报警通知时间延迟缩短91.05%。

莞城万科中控室大屏的预警看板全天24小时处于监控可控状态

4、能源管理系统:费用节约

能源计划的制定、执行、协调、控制关系到物业运维组织的收益,为万科物业的管理重点关注点,博锐尚格分析实际工作流程,设计了基于用能目标的管理方案及基于用能过程的管理方案。

基于用能目标的管理:

·通过机器学习预测、调整、确定预算,并自动拆分到日、分项。

·跟踪预算执行过程,对预算超标风险及时预警和报警,定位用能超标或不合理的分项、支路。

·填写用能日志,线上化报备异常原因。

·月底自动生成报告复盘,超预算的原因可追溯和验证。

基于用能过程的管理:

·设备运行策略线上化。

·基于AI聚类算法,从“策略一致性、历史一致性” 两方面自动诊断和预警,辅助定位运行问题。

·及时调整优化运行策略,严格执行。

·对于异常派发工单,及时纠正。

能源管理系统运营之后,显示了良好的成效,以2019年数据节能关键对标为例:对标周期2017年6月~2018年5月,同比节电量34.68万kWh,节能率11.05%,总节能收益23.71万。

5、人员管理系统:赋能提效

物业管理中的人力工作一直是难点痛点。博锐尚格通过技术手段、标准建立、流程规范与操作知识库化,让执行更可控,大幅提升人力管理效率。

赋能:通过信息化手段提升人员的工作能力与工作范围

·标准工作流程(SOP)线上化随时查看,指导物业工程人员工作,避免某一工作过度依赖人员经验,提高了全员专业能力。

·标准工作流程培训日常化,2019年累计组织14次笔试,7次实操考核,6次应急演练。

提效:通过人员能力的增加,辅助信息化系统,提高工作效率

·物业工程人员工作记录线上化,可量化,加以公平合理的评价考核体系和激励政策。降低物业人员对使用信息化系统的抵触情绪,提升信息化系统使用率。

·建立数字化信用体系,提高物业工程人员工作积极性和效率。

通过人员的赋能和提效,人员结构得以优化,人力成本大幅降低,莞城万科从7人编制降低为4人,单位管理面积0.9万平方米/人;松湖、厚街、虎门编制分别3、4、4人,单位管理面积1万平方米/人、1万平方米/人、0.75万平方米/人——相比同类项目约节省50%人力。

6、资产管理系统:全面增值

为发挥智能运维平台的最大价值,博锐尚格帮助莞城万科建立了科学严谨全面的资产评估体系,通过全面评估,项目闭环工作得以实施。通过这一过程,莞城万科的资产使用寿命得到了提升,资产使用过程中的健康度也进一步提高,真实体现了资产的财务价值,实现资产在财务上的保值!

科学严谨全面的资产评估体系

三、探索不停:深化应用的智慧运维平台

如今莞城万科城市广场已经成为建筑智能运维的标杆,作为工程机电智慧运维培训基地,9月开始承接参观,物业运维各方管理人员带着问题来到这里,探求落地价值成果:

·项目运营角度:每天从开到闭店工作、应急事件处理如何线上化执行,输出标准工作流程。

·运维人员角度:每个岗位对应的任务与职责以及之间的工作衔接,如何通过线上化运营节省人力成本。

·业务场景角度:每个业务线上化管理流程及其价值,如能源管理、环境管理、资产管理、人员管理等。

·项目实施角度:每个阶段实施内容、业务架构、产品架构、现场物联网设备及成本估算等,方案如何落地。

而博锐尚格与万科的探索脚步并未停止,正在莞城万科城市广场的成绩基础上,继续深化其他3个托管项目的应用,继续前探业务研究方向:

·2020年四季度将对虎门万科里、松湖万科生活广场两项目进行环境与安全监测系统信息化升级。

·未来将基于莞城万科项目探索新业务方向,客流车流信息的利用、人脸识别等新技术。

·启动基于BIM的运行响应中心轻量化研究。

秉承“与客户过日子”的独特经营哲学,博锐尚格理解建筑运维的长期持续,正与商业地产领军企业一起,通过流程、业务、乃至模式的重构与创新,通过长期可持续的专业服务,探索新的行业成长模式——莞城万科全数字化工作程部正是这探索的重要进程碑!

与客户一起成长,期待博锐尚格努力推动之下,建筑智能运维领域的新变化!

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