房企资金压力逐步显现 行业分化更加明显

“融资难、融资贵是行业发展趋势。”这已成为房地产企业一年多以来的“共识”。在调控常态化的市场环境下，有安全意识的开发商已经将“去杠杆、降负债”排到了壮大规模前，并升级为企业发展的第一要务。在这样的背景下，房企的资金压力已逐步显现。

（资料图片 来源互联网）

在多重因素叠加之下，房地产企业的资金压力逐渐显现。与此同时，个别房地产企业已陷入到经营不善的困境中，违约现象时有发生。近日，上市房地产企业中弘股份已经“爆雷”，多个项目销售停滞，业绩同比下滑了4876.59%。不可否认的是，在当前的资金背景之下，整个行业的资金压力正在逐步显现。而在行业一片肃杀的氛围中，不少房地产企业还是交上了漂亮的成绩单，行业分化更加明显。

“中弘危机”下的困境

近日，中弘股份先是称上半年净利润大幅亏损14亿元且债务缠身，后又收到监管警示函，董事长被指披露信息、募集资金不合规。对此有观点指出，这可能是有史以来第一家由于债务无法兑现而倒闭的房地产公司。

作为传奇地产商人王永红所创立的房地产企业，中弘股份近年来急速崛起，并以一系列旅游地产等资本运作项目而闻名。而这一切却因为“缺钱”而改变。

7月13日，中弘股份发布半年度业绩预告称，今年上半年亏损14亿元，比上年同期下降了4876.59%。中弘股份表示，公司开发的房地产项目大多处于停工状态，融资发生的资金成本费用、财务费用较上年同期增加了十亿元。而受国家房地产调控政策的影响，公司商业项目销售停滞，住宅项目销售也大幅下滑，导致公司房地产项目销售利润较上年同期大幅减少。

而据最新公告显示，中弘股份正在积极与相关债权人协商妥善解决的办法，并在筹措偿债资金。其方案包括：寻求重组、加快资产出售、催收应收账款等。在已披露的最新方案中，并不涉及与香港地区的业务或与香港公司对接的业务。

在寻求重组方面，6月28日，中弘集团与新疆佳龙旅游发展股份有限公司共同签署了《股权转让框架性协议》，目前新疆佳龙旅游发展股份有限公司正对公司进行尽职调查等相关工作。

在资产出售方面，公司积极推进公司库存房产销售，也正同多家机构积极商谈资产出售事宜。公司与海南罗胜特投资有限公司已签署了附加生效条件的《股权转让协议》，公司拟以14亿元的价格转让海南如意岛项目，交易尚待公司股东大会审核通过。

而有“危机”的不仅仅只有中弘股份，如今不少企业都陷入到了预减或亏损的境地。近日，华联控股、荣安地产、深物业A等多家公司均公布今年上半年业绩有所下降，而绿景控股、嘉凯城、中弘股份、海航投资等公司则相继发布了预亏公告。

房企资金压力逐步显现除了上述个别房地产企业已陷入经营不善的困境外，整个行业的资金状况都不容乐观。“融资难、融资贵是行业发展趋势。”这已成为房地产企业一年多以来的“共识”。在调控常态化的市场环境下，有安全意识的开发商已经将“去杠杆、降负债”排到了壮大规模前，并升级为企业发展的第一要务。在这样的背景下，房企的资金压力已逐步显现。

事实上，今年上半年融资监管更加严格，房地产企业的融资渠道已逐步收紧。中国指数研究院7月24日公布的数据显示，在传统融资渠道收紧与房地产资产证券化政策的支持下，上半年房地产ABS（资产证券化）迎来了爆发式发展。

有业内人士分析认为，融资成本的上升，以及证监会对房企发债的募资项目和资金用途的监管，令“新债还旧债”途径受阻。与此同时，上半年房地产信托新增规模则有所下降。在融资渠道全面收紧的背景下，房地产企业的融资渠道趋向多元化，企业在不断探索新的融资模式。

“在传统融资渠道收紧与房地产资产证券化政策的支持下，房地产证券化发行规模创下新高。”上述负责人介绍，根据Wind统计数据显示，今年1—6月，房地产ABS产品共发行75只，总发行规模达900.2亿元，同比增长了82.8%。

“从整体来看，除了资产证券化融资方式以外，房地产企业传统的融资渠道均受到一定影响，整体资金压力开始逐步显现。”上述负责人表示，随着防控金融系统风险政策的逐步落实与深入，融资监管程度更加严格，房地产企业不同阵营的融资成本正在加速分化。其中，大型国有房地产企业融资优势较大，中小房地产企业融资成本普遍提高，其中信托融资成本较去年提高了2-3个百分点。

而值得注意的是，下半年房地产企业的融资渠道不但没有放松之势，反而将面临更严厉的监管。近日市场传出消息称，监管层通过窗口指导收紧了对房地产企业的融资检查。这项摸排的主要内容，是针对公司债与票据的互还、互偿。

分析人士称，窗口指导的这种操作，在从源头收紧新增发债的同时还对以旧还新用途做出了明确强调，其实是对资金流量、流向的双重规范。

对此，仲量联行市场研究部总监姚耀认为，开发商从资本市场获得新资金的规模预计会继续有所收缩，而对融资使用用途的规范让房地产企业以旧还新的接力融资变得更加困难。

行业分化更加突出

在一些企业的“哭诉”声中，行业陆续发布的2018年上半年业绩预告中也有好消息。在之前1-2年销售规模高歌猛进和资金环境宽松的背景下，主流房地产企业大多能够获得不俗的业绩，个别房地产企业甚至能获得500%的增长幅度。

由中国指数研究院发布的统计数据显示，今年上半年，共有138家房地产企业销售额超过50亿元，较去年增加了12家；合计实现销售额49743亿元，同比增长了25.6%；市场份额提升15.2个百分点达到76.4%，行业集中度进一步提升。

而申万宏源证券7月20日发布的数据也显示，在60家发布中报业绩预告的房地产企业中，有25家预增、7家扭亏、1家续盈，而首亏、续亏或预减的有22家，占比超过了1/3。一名房地产资深评论员表示：“在过去两年销售业绩的支撑下，今年房地产企业业绩获得正向增长的可能性较大，至少龙头房企应是如此。”

此外，国信证券的统计数据表明，2017年，中国房地产企业销售TOP5和TOP10的市场集中度分别为16.9%和24.1%，较2016年末分别提升了4和5.2个百分点。但对比美国的市场集中度，尚分别有6.7和9.1个百分点的差距。

但今年1-6月，中国TOP5和TOP10市场集中度进一步提升至21.37%和29.72%，已经接近美国的水平了。

作为行业三巨头的碧桂园、万科、恒大又再次刷新销售纪录。今年上半年，碧桂园已实现合同销售金额4124.9亿元、万科实现合同销售金额3046.6亿元、恒大实现合同销售额3041.8亿元，此三家加起来的合同销售金额已突破万亿元。

据一家在香港上市的房企融资负责人透露，今年上半年，房企融资较大，综合融资成本也有所上涨，较去年提高了约2-3个百分点。现在基本上只有龙头房企能拿到钱，融资的集中度提升将反哺规模的提升。

此外，前海开源基金执行总经理杨德龙认为，目前楼市仍处于严格调控中，新房由于限价，对房地产企业来说，盈利会出现下降。再加上信贷方面进行严控，也限制了房地产下半年的投资增速。就房价方面来看，一二线城市核心区域会比较坚挺，但非核心区域在没有刚需的情况下会出现回落，房地产业分化或加大。（陈淑贞罗韬高伟）

转自：中国商报