多地房价已步入下行通道 楼市“金九银十”料难再现

8月7日，住建部在沈阳召开部分城市房地产工作座谈会。会议对参会各城市未来的房地产调控工作提出了进一步要求，住建部表示，将对楼市调控不力的城市坚决问责。

事实上，在“房住不炒”的定位下，多地楼市已经开始步入下行通道，住建部此次发声无疑为楼市又添了一道“紧箍”。在此背景下，业内对于即将到来的“金九银十”基本上持谨慎态度。

住建部定调下半年楼市

住建部在上述工作座谈会上指出，各地要加快制定实施住房发展规划，抓紧调整住房和用地供应结构，大力发展住房租赁市场，完善和落实差别化住房信贷、税收政策，支持合理住房消费，坚决遏制投机炒房，加强舆论引导和预期管理，持续开展房地产市场乱象治理专项行动，维护人民群众合法权益。

会议还表示，各地要切实做好房地产市场调控工作，系统分析当地房地产市场存在的突出问题和主要风险点，因地制宜，精准施策、综合施策，把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处，确保市场稳定。住建部将建立房地产市场监测体系，完善对地方房地产调控工作的评价考核机制。对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。

在58安居客房产研究院首席分析师张波看来，三个“稳”字明确了未来具体调控的重点。三“稳”的表述意味着未来不但要将房价控制住，还要让地价保持稳定。在当前国内外环境不确定性因素不断增多的背景下，稳预期确实极其重要。

目前，住建部尚未透露参与此次座谈会的城市名单，但多位人士表示，在中央和部委层面多次喊话之后，不论是一二线城市还是三四线城市，下半年楼市调控继续收紧的几率都在加大。

我爱我家集团研究院高级分析师龚钰灿分析，此次座谈会是“房住不炒，租购并举”理念的进一步推进，意味着房地产市场调控只会更紧，不会放松。将楼市调控与政府绩效挂钩并坚决问责，有利于促进地方政府积极落实中央政策。除了住建部会议外，7月31日召开的中共中央政治局会议也指出，要下决心解决好房地产市场问题，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。中国房地产业协会原副会长朱中一表示，“抑制房价过快上涨”的表述变为“遏制房价上涨”，表明了中央的调控决心。

多地房价步入下行通道

来自中原地产研究中心的数据显示，今年前7个月，主要城市房地产调控累积次数多达260次，较2017年同期上涨了80%。从7月单月来看，全国楼市调控密集程度再次刷新历史纪录，合计有超过60城市发布了超过70次各类型房地产调控政策。在楼市调控不放松的背景下，多地房价已步入下行通道。

福建厦门便是一个很好的例子。受房地产市场调控影响，今年上半年厦门二手房市场持续遇冷。在这一背景下，二手房价格、交易量出现下调。据安居客统计，目前厦门二手房均价为4.5万元/平方米，环比下跌了4.38%，而链家网发布的信息也与此基本相符。

厦门二手房的成交量也出现下滑。据厦门房地产联合网数据中心监测显示，今年上半年厦门二手房共成交10479套，比去年上半年同期下降超过一半。分区来看，位于厦门岛外的海沧区和翔安区成为近一年来二手房成交量的领跌区域，其中海沧区同比下降了约14%。

厦门当地的一句售楼人员说：“我们差不多卖一套亏一套，但还是得卖。”这名售楼人员表示，预计该融创东南府项目可能会亏损将近10亿元，但这是融创进入厦门的首个项目，得把品牌做起来。有媒体经探访发现，部分当地房屋中介表示，现在房子的价格“有得谈”，在他们负责的区域中，成交价比挂牌价下调10%的情况并不罕见。有的中介人员称，自己最近成交的一单，挂牌价与成交价相差了20万元。

楼市步入下行通道的不仅仅是厦门。继6月放缓预售证入市节奏后，7月成都商品房供应量持续走低。数据显示，成都7月共有31个楼盘开盘，环比6月减少19个，整体认购率为70%，认购率有所下降。住宅开盘楼盘为30个，共推出房源11156套，开盘认购率为69%；公寓开盘仅1个便推出432套，认购率为100%。

据易居房地产研究院监测数据显示，7月份，40个典型城市新建商品住宅成交面积环比减少了6%。今年前7个月，40城累计成交面积约17411万平方米，累计同比增长2%，处于下行通道中。

易居研究院研究员詹毅凡表示，下半年开局40城成交量即出现下滑，一二三线城市的楼市全部出现成交面积环比下降的情况，市场降温态势显现。7月底的中央政治局会议传递出对房地产市场持续严厉的调控信号，叠加收紧的信贷环境，预计全国楼市将持续降温，三季度40城成交量将会继续下滑。

詹毅凡称，分城市类别看，一线城市的成交由于已经处于低位，下跌空间有限，有望企稳；东部二线和中部二线城市成交量将逐渐萎缩；其他二线及三四线城市全年都面临较大的下跌风险。

杨现领表示，当前市场已经进入到自发降温阶段，房价进一步上涨的基本面已经减弱，预计未来一段时间市场将进入“双稳阶段”，即市场稳中回落、政策趋于稳定。

“金九银十”料难再现

在一般情况下，每年9月、10月都是房地产市场重要的时间窗口期。然而，目前业内对于即将到来的“金九银十”基本上持谨慎态度。如金融研究院高级研究员杨芹芹表示，从短期看，随着政策层面的相对偏紧，调控政策将继续加码，房贷政策难言宽松。种种迹象表明，未来政策层面对于房地产市场的调控有进一步加码的趋势，而这无疑会对房价形成一定的制约，预计多年前火热的“金九银十”将很难重现。

值得一提的是，日前国家统计局公布的6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，6月份房价上涨的城市数量创下了近21个月新高。因此，监管层在7月底对于下半年楼市调控的口径有所收紧。业内人士分析，在目前房市场整体渐渐趋稳的情况下，这一举措将不会对九十月份的房地产市场产生太大影响。

对此，58安居客房产研究院首席分析师张波认为，从长期趋势来看，房地产市场的行情并不会因为长效机制的不断落地而出现急剧变化。从7月末中共中央政治局会议传出的信号来看，房价在“金九银十”期间出现大范围上涨的可能性将会减少；而从成交量的角度来看，预计不会有太大变化。

另外，国家统计局公布的上半年房地产数据显示，房企开发投资和土地购置面积分别同比增长9.7%、7.2%，商品房销售面积也同比增长了3.3%。因此，预计下半年的成交量较2017年仍会出现小幅增长。（宋兴国王丽新）

转自：中国商报