为什么亚历山大房地产可能成为股息投资者的梦想

在我看来，最好的股息股票具有持续强劲的现金流，股息会随着时间的推移而增长，以及一种既常青又受欢迎的独特利基或商业模式。如果这听起来像是一项艰巨的任务，那就是。但是，如果您仔细浏览股票市场的视野，有时您会发现一只满足要求的股票。

我相信其中一家具有许多这些品质的公司是Alexandria Real Estate Equities(纽约证券交易所代码：ARE)。这家房地产投资信托基金 (REIT) 总部位于加利福尼亚州帕萨迪纳，建造和租赁一种非常特殊的商业房地产：用于生命科学研究的实验室空间。其可出租的实验室物业位于波士顿等生物医学研究中心，旨在捕捉生物技术和制药领域持续巨大增长的一部分。它也是我最喜欢的股息股票之一。让我们来探究一下原因。

出租实验室空间是一个很好的利基市场

在评估股票时，股息投资者应该首先考虑的是公司产品在其目标市场中的整体质量。

在我看来，亚历山大获得了最高分。甚至在租户搬入之前，Alexandria 的员工就会与他们携手合作，以确保他们的空间按照他们的规格建造和运作。自 1994 年成立以来，这种对客户的态度使其成为实验室房地产行业的领导者。

对于制药公司来说，租用像亚历山大这样的房产会更有效率，这些房产都准备好了。事实上，在我过去作为 Alexandria 两个设施的生物医学研究人员的生活中，我能够亲眼目睹该公司在提供高质量基础研究基础设施(如气体管线、通风系统和洁净室)方面的熟练程度。

亚历山大目前向其客户租赁了超过 3600 万平方英尺的实验室空间，另有 340 万平方英尺在建。Moderna、Pfizer和GlaxoSmithKline等主要客户一次又一次地依赖其服务，这很好地表明管理层知道自己在做什么。

事实上，公司20家最大的租户中有85%是现金流可靠的大企业。也没有任何单一租户占年收入的很大一部分。这意味着未付租金不太可能成为主要问题。另外，寻找新租户应该不难。其94%的物业已被占用，加权平均租期为7.5年。

对于房地产投资信托，亚历山大的股息收益率相对温和，约为 2.3%。但它正在增长。在过去的 12 个月中，该公司将股息提高了 6%，至每股 1.12 美元。此外，这种红利应该非常安全。在过去五年中，该公司的自由现金流 (FCF)增长了 100%，而且未来可能还会有更多增长。有了这些强劲的现金流，随着时间的推移增加股息似乎是可能的。

一个更值得注意的事实是：亚历山大港 95% 的租约都包含年租金上涨 3% 左右的条款，这使其能够稳定地赚取更多收入。

期待未来更加繁荣

对亚历山大实验室空间的需求应会继续推动更高的租赁价格并支持建设更多容量。2021 年第二季度，亚历山大的租赁活动创下有史以来的最高水平，新租户和续租的租金均上涨了 25.4%。

投资者已经注意到。Alexandria 的股票在过去一年上涨了 21%。在每年租金上涨和租户的强劲需求之间，该股票具有不止一个未来回报的驱动力，其商业模式显然运作良好。只要是这种情况，股息投资者就应该认为这是值得考虑的股票。