“银十”成色不能只看热点城市

中秋节前后，大规模的雨雪席卷我国大部，北京的初秋已仿若深秋，山中八月飞雪。与气温一起急剧下降的，还有部分城市的楼市成交量。

资料图：房地产销售（图片来源：互联网）

“大跌八成”“最冷黄金周”“金九银十不再”等等是这几天媒体标题里出场最多的断语。如果将范围限定在一线城市和热点二线城市，此类标题不能说是“标题党”。

一线城市楼市感受到的凉意是最深的。假期前七天，北京楼市共网签143套，同比下跌65%，其中新建住宅116套，二手房仅27套，均为2009年以来的最低值；同期上海新建住宅网签178套，同比跌幅高达78％；广州的跌幅更甚，新房网签485套，与去年国庆假期相比下跌88.47%。热点二线城市与之基本步调一致。例如：七天里，南京签约457套，同比下降50％；福州签约345套，同比下调36%。

不过，一个“冷”字无法为“金九银十”的楼市定调。三四线楼市普遍仍处于高位运行中。上海易居研究院选取的25个样本城市中，10月1日～10月7日，三明、南宁、廊坊、六盘水等7个城市楼市成交面积同比上涨，全部是三四线城市，其中三明的涨幅达到了313%。在这几座城市，谁又能说“银十”的成色不足呢。

双节黄金周以至整个“金九银十”的冷热互现，再次折射出房地产市场在城市间分化的现状。

热点城市楼市成交遇冷，显然是今年以来其房地产市场下行趋势的延续。早在“金九银十”启幕前，国家统计局监测的15个热点城市8月新房价格已全线停涨，根据中原地产的数据，1月～9月北上广深四城楼市平均成交跌幅约四成，其中北京和深圳的跌幅分别达到45%和47%，同期南京和福州的下调幅度则分别高达57%和60%。

在一向作为风向标的热点城市进入楼市下行通道已久的前提下，全国商品房销售面积还有12.7%的同比增长，只能是得益于其余600多个非热点城市的整体回暖。而且这一趋势在年初已经显现。今年前两个月全国住宅销售面积同比增长23.7%，有机构分析认为，其中63个体量较大的城市增长仅为3%左右，意味着同期约590个城市总体上同比增长在46%左右。

这种增长，中长期来看是城镇化进程的必然，同时也有近期大城市投资需求外溢的影响。此外，大规模的棚改货币化安置也是今年三四线城市楼市转暖的重要助力。央行巧妙地启用了新工具抵押补充贷款（PSL），通过国开行向地方政府投放低息贷款，后者再以拆迁款的方式发给拆迁户。如此，不仅解决了棚户区改造工作的资金问题，拆迁群众也可以持币在市场上更为灵活地选择心仪的商品房，市场自然活了起来，从而起到去库存的效果。

有起有落有周期，才是市场。对于这个“金九银十”一二线城市的冷清和三四线城市的热闹，我们都不必惊呼，而是应该视其为阶段性的市场现象。针对不同类型城市楼市的运行曲线，不断调配恰当的政策工具来稳定市场预期，为房地产长效机制创造从容施展的空间，是下一步的持久战。

历年“金九银十”楼市新政回顾

近年来，“金九银十”之交屡屡被选为重磅调控政策发布的时点，不仅影响“银十”的成色，也往往是一个楼市调控周期的开端。

今年9月22日至今非热点城市调控升级

南昌、重庆、海南、福建等地陆续发布以限售、限贷为主的楼市新政，非热点三四线城市调控普遍加码。

2016年9月30日从北京开始新一轮调控

北京市发布通知，提高购房首付款比例，购买首套普通住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通住房的首付款比例不低于40%。（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外）。

2015年9月30日下调非限购城市首付比

央行、银监会、住建部、财政部联合发布《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，将非限购城市的最低首付比例下调至25%，同时推行住房公积金异地贷款业务。

2014年9月30日全面“认房不认贷”

央行、银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，调整房贷政策，二套房认定标准由“认房又认贷”改为“认贷不认房”。

2010年9月29日开启大范围限购

要求房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，在一定时间内限定居民家庭购房套数，同时大幅提高了二套房的首付比例和贷款利率。当年国庆节前后，上海、广州、天津、南京等16个一二线城市应声首度推出限购政策。（阎炎）

转自：中国国土资源报