警惕房企高负债率背后的风险

近年来，房地产企业普遍保持营收与利润的双增长，资产回报率保持较高的比率。数据显示，130家房地产企业一季报实现营收和净利润分别为2998.84亿元和334.57亿元，同比分别增长18.87%和39.93%。其中，87家企业实现业绩增长，龙头房企表现良好。不过，整体负债率达到79.42%，已是2005年以来最高。

一般来说，房地产企业高负债率的原因主要来源于其经营模式，房地产行业是负债经营模式的典范，从土地、建设、销售等各个环节在很大程度上都是依赖金融机构如银行、信托等，以及购房者的资金进行经营的。

房地产企业大多采用预售制度，一方面，开发商可以得到一定数量的预售款，而这部分预售款往往被用于房屋后续的开发建设中。实际上，在后续房屋建设和开发环节，房企自投资金相对较少，而且房屋预售款在竣工前只能称为负债，竣工后才能转换为收入。也就是说，预售额越大，负债越多。

另一方面，目前房地产开发普遍存在快速开发、推盘过快的现象。继2017年房地产销售繁荣后，后续土地供应量相对收紧，继而产生拿地补库存的需求，房地产企业为此纷纷拓宽融资渠道，多渠道“抢钱”，这必然会提高企业的负债率。举个例子来说，若房企向银行融资，向银行借钱买地、建楼，建好后抵押给银行又可继续获得贷款继续开发楼盘，如此往复就很容易形成高负债率的资金链。

事实上，房企日益增长的资产负债率是房地产行业高杠杆的真实写照。房地产企业是高杠杆企业，融资环节就是房企生命线，资金实力代表着拿地、经营、价格等方面的话语权，直接决定着房地产企业的偿债能力和发展规模，获得低成本融资和强化现金回款率已经成为房企生得以生存壮大的关键。

在当前市场格局下，房地产“去杠杆”的调控信号仍在不断加紧。在政策约束下，房企信托等融资手段受到严格约束，快速攀升的负债率、高昂的资金成本是房企需要直面的难题，还债高峰期也会随时来临。然而，房企负债率不断攀升，意味着各方风险在加大。一旦企业偿债能力出现问题，资金链就有可能断裂。

房企整体负债率创历史新高在提醒我们，房企高利润的背后隐藏着高杠杆风险，如何实现规模与负债之间的平衡是房企与监管层共同面临的挑战。面对房企高杠杆可能带来的金融风险，应积极利用宏观调控政策进一步去杠杆，而房企不应存有监管会放松的侥幸心理。那些净负债率高、债务结构不合理、融资渠道单一的房企也应该积极思考，要保证企业资金流动性和资金链的安全，设法将负债率控制在一个比较健康的水平。（特约评论员 盘和林）

转自：中国商报