楼市调控继续收紧 房企资金压力凸显忙“自救”

全国率先取消“限购”的呼和浩特市，又成为这一轮房地产调控中首个喊出“全面停止房地产去库存调控措施”的城市。对此，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，一些过去库存量较大的城市和部分三四线热点城市目前的去库存任务已经基本完成。在因城施策的背景下，或将有更多城市跟进退出去库存政策。

如今，房地产市场已正式踏入“金九银十”的传统旺季。但自今年下半年以来，从中央到地方，对于房地产的调控政策一直在不断收紧。受此影响，近段时间以来，全国土地流拍频现，房企资金压力凸显，纷纷通过“裁员”“降负债率”等措施来“自救”。

调控再现新提法

来自呼和浩特市房管局的消息显示，近期，呼和浩特市多次召开市长办公会，把“稳地价、稳房价、稳预期”作为房地产调控的总体目标，拟采取多项措施调控房价，稳定房地产市场。其中，“全面停止房地产去库存调控措施”的表述是自2016年开始的本轮调控中首次见于地方的公开表述，因而受到了广泛关注。

除了上述措施外，其他措施还包括加快解决房地产项目遗留问题、加大房地产供应量和加大整治房地产市场秩序力度三个方面。

“很多城市实质上都已经进入了补库存阶段，呼和浩特是其中的一个典型。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，像东北、山西、四川、宁夏等省（区、市）未来房价也会上涨，部分去库存的政策会减少，相对应的则会增加很多补库存的政策，包括积极供地和进行限购等措施都会出台。

“实际上，呼和浩特市的调控措施已在酝酿。”一位当地房企人士表示，虽然呼和浩特市内尚未有统一的限购、限价等措施出台，但当地的部分项目已经被政府部门要求售价必须限制在万元以内。

早在2016年5月，呼和浩特市便出台了房地产去库存工作实施方案，推出了实行购房补贴、推动回迁安置货币化以及放宽落户和户口迁移限制等多个优惠政策。

多位业内人士表示，市场供求关系发生逆转是呼和浩特市此次提出“全面停止房地产去库存调控措施”的最主要原因，上述实施方案的优惠措施也即将终结。

据悉，在去库存政策利好的推动下，呼和浩特市去库存得以加速，尤其是自去年下半年以来，楼市持续火爆。今年1至7月，呼和浩特市商品房累计销售面积达167.1万平方米，同比增长了40.4%；商品房累计销售额为121.9亿元，同比增长了86.9%。从销售价格来看，据国家统计局发布的7月数据显示，呼和浩特市新建商品住宅销售价格环比上涨2.4%，同比上涨11.8%，环、同比涨幅均在70城中位列前十。

短期难现销售高峰

进入9月，也意味着房地产市场正式步入了传统的旺季，但业内人士却对今年的“金九银十”持谨慎态度。

事实上，自今年下半年以来，从中央到地方，对于房地产的调控政策一直在不断收紧。例如，6月底住建部等七部门对北京、上海等30个城市开展治理房地产市场乱象专项行动，行动将持续到今年12月；7月31日召开的中共中央政治局会议明确提出，坚决遏制房价上涨；此外，今年下半年以来，已有上海、重庆、厦门、海口、宁波等多地发布各类房地产调控升级政策。

业内人士认为，此次住建部等七部门实施的专项行动意在形成高压态势、建立长效监管机制。同时，客观上将短期目标对准了今年的“金九银十”，再加上房地产市场经过一年多以来的调整，预计年内“金九银十”行情将很难出现。

如是金融研究院高级研究员杨芹芹此前也表示，种种迹象表明，未来政策层面对于房地产市场的收紧有进一步加码的趋势，而这无疑会对房价形成一定的制约。

房企开始“自救”

随着房地产调控步入深水区，尤其是今年下半年以来，全国土地流拍明显增加，土地溢价率也随之下行，调控政策显现出了成效。受此影响，房地产市场的集中度进一步提升。在密集发债的同时，部分房企甚至开始“裁员瘦身”，并主动降低负债率，行业步入“调整进行时”。

在行业压力面前，多家房企先后被曝光了裁员事件。近日，包括泰禾集团、绿地集团、华夏幸福、长江实业上海公司等接连推出了部分地区的“瘦身”计划。而这场“名义上不会大张旗鼓，实际上数量可观”的“人才调整”正在逐渐蔓延且持续深入。

“我们的裁员比例可能都不止30%，据说我们（投资拓展）中心会裁掉2/3。”某房企内部人士何晴表示。自公司透露了裁员的消息后，何晴近日来异常焦虑。因为她发现，在裁员的大背景之下，房地产全行业均面临人才过剩的现象。

新城控股副总裁欧阳捷对此表示：“在市场扩张时，企业拓展区域扩张、人员扩张、财务扩张；市场受限时，企业收缩项目拓展、人员规模、债务负担。目前市场分化极为严重，在一些较好的区域市场，企业可能还在继续扩张，但在调控严格的一二线城市及周边地区，量缩价稳，固守在这样的区域只能采取收缩战略。”

同策研究院总监张宏伟表示：“裁员只是初步表现，接下来就是市场深度调整了，市场会出现大范围的降价。这极有可能会从过去房价上涨比较快且幅度较高的城市率先开始，然后蔓延到全国一二线城市。”

在人事调整的同时，面对整体环境的变化，不少地产企业也开始主动降低负债率。

近日，中国恒大发布的半年报中提出，今年上半年，公司净负债率从去年年末的184%大幅下降到130%以下，降幅达三成。据悉，恒大今年年初公布了新战略——要坚定不移地实施低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”经营模式，核心是大幅降低负债率。此外，据融信中国、中骏置业最新发布的半年报显示，两家公司的净负债率均有所下降。其中，融信中国净负债率下降了19%、中骏置业净负债率下降了2%。

泰禾集团日前公布的半年报也显示，公司短期债务与一年内到期的非流动负债之和为556.4亿元，占全部有息负债的37.84%，债务融资期间结构安排较为合理。截至上半年，净负债率为371.1%，较去年末降低了102.3个百分点。

不过，上半年也有不少龙头房企的净负债率出现了上扬。例如，一向稳健经营的万科净负债率为32.7%，较去年底的8.8%有大幅上升，但仍处于行业低位。同时，碧桂园、保利地产、华润置地、龙湖集团、蓝光发展等均出现了净负债率上升的情况。其中，碧桂园上半年净负债率为59%，相较2017年的56.9%有微升；保利地产净负债率为93.26%，较去年末扩大了7个百分点。

对于上述现象，严跃进表示，净负债率上升、经营性现金流下降说明企业的支出变多、回款变慢，融资恶化，负债压力增加了。

香港地产基金研究人士黄立冲表示，限售、限价、限购等政策导致整个房地产行业的流动性大幅下滑。同时，融资端持续收紧，比如顺应上半年降杠杆的趋势，银行对房地产的贷款持续收紧，停止了许多房企发债，行业经营性现金流急速恶化是普遍趋势。

严跃进还表示，在当前资金面收紧的情况下，房企应适当压缩债务，通过联合开发或者入股等方式降低负债的压力。（宋兴国杜雨萌）

转自：中国商报