千亿元销售数据挤水分 房企下半场竞争开启

与往年相比，今年房企“抢收”的意图显得更为明显。从相关机构发布的销售榜单来看，各梯队房企开足销售马力，行业百强门槛再次提高。但是在房企高周转、高负债的运营模式下，庞大的销售数据并不能代表真实的现金流。挤掉数据的水分后，房企真实的情况如何？

数据“挤水分”

今年上半年在楼市的跌宕起伏中结束。房企年中成绩单显示，147家企业跨越50亿元销售门槛，较去年增加九家，合计实现销售额58537亿元，同比增长10.3%。若以千亿元销售额为门槛，进入其中的房企已达12家。

克而瑞数据显示，在今年上半年销售额的榜单中，排名前三的依然是碧桂园、万科、恒大三家龙头房企。从这三家企业的销售情况来看，碧桂园和恒大销售额相比去年同期出现了不增反降的情况。今年上半年，碧桂园销售金额为3895.4亿元，同比下降5.56%；恒大销售金额为2825.4亿元，同比下降7.05%；万科销售金额为3349.3亿元，同比上涨10.53%，是三家龙头中唯一销售额上涨的房企。此外，今年上半年合约销售额超2000亿元的房企还有保利集团和融创中国，分别录得2501亿元和2139亿元。

不可否认的是，房企在跨入千亿元销售额门槛后，维持规模高增长的难度已越来越大。有专家分析称，通过增加合作项目可确保房企一定的销售及营收增幅。此外，随着土地成本的不断上升，房企共同拿地开发已成为行业的普遍现象，这可以分散市场风险、减轻资金压力。

但合作的背后，并非毫无暗礁。目前，房企普遍以全口径进行业绩公告，将集团连同合营、联营公司所有项目计入业绩，而不考虑股权占比及是否操盘。如果挤去这些“水分”，房企真实的资金与投资能力或许要重新进行审视。

从全口径金额来看，今年上半年，稳居前三的房企是碧桂园、万科和恒大。相比往年，华夏幸福、绿城、泰禾等房企出现了排名下滑的情况，全年销售额目标完成率堪忧。与全口径销售额相比，权益销售额以企业股权占比为口径，能更真实地反映房企的资金运用和战略把控水平，对行业从业者和投资者更有参考意义。

以今年上半年的业绩为例，权益金额排名前十的企业分别为碧桂园、恒大、万科、保利、中海、绿地、融创、新城、华润、龙湖。相较于全口径榜单，万科和融创的行业排位分别下降了一名和两名。

如果将范围扩大，房企权益榜位次变化更为明显。位列行业第10位至第20位的房企有五家在全口径金额榜单上的排名出现下滑，正荣、旭辉、中南、金地尤为突出，分别下滑了十名、七名、四名和三名，旭辉和正荣更是直接跌出了前二十。

整体来看，前六月百强房企平均权益比例为79%，TOP20房企中有16家销售权益比低于80%。表现较为突出的是恒大、中海和绿地，权益比分别为95.1%、93.44%和90%。金科位列其后，权益比为87.75%，余下企业均在60%至70%左右浮动。而在去年，行业平均权益比为80%。

有专家表示，在合作效应的推动下，房企权益销售比例逐渐下降。销售规模的快速增长并没有对房企的营收及利润形成有效支撑，增收不增利的情况较为明显。上市房企在扩大规模时，投资者从中能分享到的收益并无太大提升。

精细化竞争开启

伴随着房地产市场调控的深入，房企回归理性，行业进入精细化竞争阶段。

在业内看来，今年下半年，房地产政策仍将保持稳定。其中，房价过快上涨依旧是不能碰的红线，热点城市调控政策仍需从紧执行，且不排除加码调控的可能，房企对政策放松不应有过于乐观的预期。

克而瑞研究中心称，6月是房企冲刺半年度业绩的关键节点。由于前期积压的市场需求大都释放完毕，同时在调控常态化预期下，6月过后的一段日子里房企业绩增速或仍将趋缓。预计下半年房企整体将进入平稳发展期，销售额增速或将放缓至20%左右。房企完成全年销售目标仍有一定压力，下半年企业需要着重发力，加速推货入市或通过降低预售价格以达成全年业绩目标。

有业内人士分析，上半年大部分企业的销售目标已经完成过半，全年销售增速有一定保障。且下半年政策宽松的可能性不大，楼市调控还是以谨慎为主。业内人士预计，销售增速会有所放缓，但是不会太低，投资方面的数据会比去年低一点。

有业内人士称，今年将是房地产市场销售的“小年”。下半年，百强房企规模增长也将继续保持平稳，出现快速增长的概率不大。“长期来看，各地政府结合市场实际情况因城施策持续，房地产市场将长期处于平稳健康发展期，房企将更加谨慎地进行战略布局。”该人士认为，龙头房企将保持稳健高质量的发展势态，头部效应日趋明显。

同时，自去年以来，大部分规模房企的战略已从多元化转向聚焦主业发展。业内人士预测，未来房企之间的规模化竞争将持续深化，行业集中度将进一步提升，TOP30房企集中度将提升至48%左右，各梯队市场份额趋于稳中有升的态势。

此外，值得注意的是，以42家发布销售目标的房企分析，目前有近六成的房企未能在年中完成一半的销售目标。在楼市调控不放松、融资渠道收紧、债务兑付高峰期如约而至的情况下，下半年房地产市场仍存变数，房企完成全年销售目标仍有压力。（孙梦凡 董家声）

转自：中国商报