土地市场热度消退 “房住不炒”定位不变

进入8月以来，土地市场热度继续下降。

贝壳研究院数据显示，8月至今，热点城市优质地块供给减少，地块平均溢价率回调。北广深等一线城市出让地块多为底价成交，溢价率连续下滑。同时，热点二线城市少见高溢价地块成交。个别三四线城市出现超高溢价率成交地块，但总体难以扭转降温的趋势。

其实，6月以来，全国土地成交均价就出现连续下滑，7月全国土地供应规模出现回落，环比降幅近两成。

土地供应规模回落

据诸葛找房数据中心监测显示，7月全国主要地级市共供应土地1080宗，同比下降6.17%，环比下降31.43%；供应规划建筑面积为11342.79㎡万，同比下跌2.31%，环比下跌27.31%；推出楼面均价为3777.29元/㎡，同比上涨4.99%，环比微跌3.68%。

在疫情影响下，政府上半年的供地量大打折扣，而土地出让金是政府财政收入的主要来源。随着疫情逐渐逐步受控，土地市场开闸放水，6月份供地量达到年内最高水平，7月份放量减少，土地市场逐渐恢复平稳运行。

从地块性质来看，7月推出住宅用地776宗，同比下跌1.27%，环比下跌28.15%；商办用地推出304宗，同比下跌16.71%，环比下跌38.59%。从推出楼面价上看，住宅用地推出楼面价为4095.66元/㎡，同比上涨3.03%，环比下跌2.25%。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，随着疫情期间积压的需求逐渐释放，土地市场前期的热度下降，逐渐恢复平稳；多地出台的调控政策为楼市降温，在供应端来看，优质地块入市减少，使得土地市场逐渐降温。

记者注意到，为稳定房地产市场，深圳、南京、宁波、东莞等城市均在7月收紧了调控政策，确实从供应端发力，减少优质土地入市数量。

此外，土地热度的消散还与地产债融资有一定关联。易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，相关新闻报道显示，我国正进一步收紧地产债融资，要求开发商保持甚至压降其发行债券的杠杆水平。据知情人士透露，银行间市场交易商协会要求新备案的债券募集资金仅能用于偿还旧债。此类政策实际上和金融市场管控风险的导向有关，对于相关房企后续的融资和项目开发是有比较明显的影响的。

在此前严查房价上涨过快的情况下，当前严查地价上涨过快的情况也会出现。实际上每次土地市场过热的时候，往往都是违规资金进入地市的时候。所以当前银行监管相关系统或者说债券相关监管系统积极进行管控，也是为了防范金融风险。尤其是在房屋销售还没有完全活跃的情况下，各类地王项目增多往往是有各类压力的。这个时候不排除部分房企通过此类债券融资来变相去拿地。所以从防范房地产金融风险的角度出发，确实是有必要进行管控。相关房企同样需要防范金融风险，尤其是不要冒进式地拿地王。

下半年热度或将缓和

近年来，中央工作会议强调房地产不作为刺激经济增长的手段。今年以来，“房住不炒”仍然是始终强调的重要决策。

7月31日，央行发布的《2020年二季度金融机构贷款投向统计报告》显示，在2020年二季度末，人民币房地产贷款余额47.40万亿元，同比增长13.1%，低于各项贷款增速0.1个百分点，比上季末低0.8个百分点，连续23个月回落；上半年增加2.99万亿元，占同期各项贷款增量的24.7%，比上年全年水平低9.3个百分点。2020年二季度末，房地产开发贷款余额11.97万亿元，同比增长8.5%，增速比上季末低1.1个百分点。其中，保障性住房开发贷款余额4.72万亿元，同比增长2.5%，增速比上季末低1.4个百分点。个人住房贷款余额32.36万亿元，同比增长15.7%，增速比上季末低0.2个百分点。

对此，业内专家认为，当前“房住不炒”的政策并未因全球疫情之下的政策扩张趋势而放松，进而夯实房地产市场的长期政策预期，即房地产市场健康发展的“长效机制”不会因外部冲击而改变。

陈霄告诉记者，从此次土地市场降温来看，房地产市场供需的格局在转变，供给和需求总量在下降。这反映出近几年国家在对房地产疯狂投资炒作的有力限制，各地政府加大落实收紧政策，控制了房地产价格不合理上涨的势头。未来房地产市场会在合理区间内保持平稳运行。受今年疫情的影响，经济下行压力很大，民众消费力下滑，像商品房这种高价值的购买需求会受到更大的影响，房企降价促销将更加普遍又频繁。

严跃进认为，当前土地降温仅是周期性的波动，上半年土地市场火热，下半年七八月份开始降温是符合预期的。并且在他看来，一旦房产销售市场向好，开发商拿地热情依然高涨。

对于地价较高的地区，严跃进认为，接下来土地交易量可能会有稍许下降。但对于土地产生积压的地区，地方会以合理的价格主动卖地。

克而瑞数据显示，7月重点监测的房企共有32笔债券到期，金额共计554.41亿元；8月有25笔债券到期，金额共计526.58亿元，均属年内偿债高位水平。

陈霄表示，当前，偿债高峰期的到来让房企资金压力很大，加上房地产市场的降温，下半年房企拿地会保持谨慎。因此，土地市场热度较长时间或将处于缓和的状态。（记者 赵琳琳）

转自：中国产经新闻报