房企转型瞄准存量市场 多元化发展成为趋势

自2016年以来，一系列房地产业调控政策陆续出台，进入2017年，调控政策不断升级，并且调控方向亦发生了重大变化。为了创造新的业务增长点，房企纷纷挖掘存量市场，存量经营涉及到土地、园区、房屋、固定设施等各类不动产，个人、企业和政府等各类客户，租赁、佣金、管理、服务费等不同服务，相较于增量开发，其盈利模式的核心要素更为丰富。除此以外，多元化发展也成为房企的共同选择。

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转型契机凸显

土地供应与房地产开发高度相关，西南证券分析师胡华如认为，土地供应总量明显不足、新开工面积开始落后于销售面积或导致新房紧缺，溢价率居高不下使得房地产企业的土地可获得性降低，传统的商品房开发销售模式正面临发展的“天花板”。

自2016年起，住建部、发改委等部委多次发文支持特色小镇发展，各地地方政府纷纷跟进相关文件，“大城市+特色小镇”已逐渐成为我国区域经济发展的新模式，城镇化转型发展也成为房企转型的契机之一。据了解，房地产行业的龙头公司如万科、碧桂园、恒大、绿城集团等均涉及到了特色小镇市场。

有分析师指出，当前房企普遍拿地困难，同时在融资端也严重受限，再叠加上销售回款放缓，导致资金压力陡增。而特色小镇受政府政策扶持，建设用地和信贷指标均向其倾斜，房企通过参与特色小镇开发有望同时解决拿地及融资两大问题。

胡华如认为，房地产企业正在面临由增量开发转向存量经营的变局。增量开发是指以新增建设用地和房屋的重新建造为前置条件，以开发商为主导、以传统开发销售模式为主，意在短期快速变现的商业行为；而存量经营则是以达到使用条件的经营性不动产为基础条件、以运营商或服务商为主导、以租赁使用和相关服务为主，意在持续稳定变现的商业行为。

如今，越来越多的房企转向了存量市场，自持租赁住宅的开发商被称为“资产运营商”或更合适，而资产运营模式的核心是投资回报率，因而对于企业来说，精细化运营的要求也越来越高。

房企凭借产品技术、运营模式、专业管理能力等品牌资源优势，积极开展资产证券化、品牌管理输出及合作开发产业链环节的轻资产转型升级。以品牌为核心资源，轻资产化成为了品牌企业重要的发展方向，房地产开发迈入专业化、品牌化、标准化的“品质服务”时代，持续扩大企业市场估值与品牌效益。

业内普遍认为，向存量市场过渡，是一种更根本、更深刻的改变，而这种“主赛道”的切换也将对中国房地产行业的发展产生重要影响。

多条腿走路成趋势

在政策和市场的双重因素催化下，住宅销售“一枝独秀”的格局逐渐被打破。从目前来看，特色小镇、长租公寓、教育医疗、文化旅游等成为了房企抢滩的热门业务。据了解，百强房企中已有一半以上企业进入到多元化发展格局。

2016年，绿城集团成立绿城理想小镇公司，专业开发理想小镇项目，未来5-10年，绿城计划将于上海、杭州和北京周边打造出5-10个“农业小镇”；2016年8月，碧桂园也宣布将在5年内投资1000亿元建设智慧生态科技小镇，选址为一线城市和强二线城市周边30-80公里区域，

并计划2017年完成全年20个科技小镇的布局。

除了特色小镇外，房企同样看好住房租赁市场，不少公司在半年报中也披露了已经开展的住房租赁业务，并表示将继续大力推进该业务发展。例如，万科自2014年布局长租公寓市场以来，已整合形成了集中式长租公寓品牌“泊寓”。今年上半年，万科“泊寓”已覆盖到21个一线及二线城市，累计获取房间数超过7万间，累计开业超过2万间，开业6个月以上项目的平均出租率约87%。

世联行也在布局长租公寓。在九部委推进租赁市场试点的12个城市中，世联红璞进驻了其中的10个，签约房间为4万多间；上半年长租公寓业务共实现收入6767万元，同比上升了近5倍。

“多元化是房地产市场的发展现状。其早在几年前就有了发展苗头，近两年更加明显了”。有业内人士表示，在市场竞争日趋激烈，中国住宅市场渐渐饱和的时代，开发商需要重新寻找社会需求、制造需求、

激发需求，引导消费。需求是最强劲的驱动力，社会需求逼迫开发商向多元化方向发展。在房地产市场增速放缓的情况下，房企跨界可以规避风险。因此，开发商纷纷选择在多元发展中不断新陈代谢，寻找新的增长点，根据人们的需求开发新的业务领域。（欧阳剑环 吴若凡）

转自：中国商报