前4月房企阵营分化加剧 中西部二线城市成焦点

尽管多家房企的高管预判今年二季度销售压力将开始增大，但今年前4个月百强房企的销售规模依然在快速壮大。

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来自《2018年1-4月中国房地产企业销售TOP100》的报告显示，今年前4个月，百强房企总体销售规模达到2.65万亿元，同比增长了28.5%。截止到4月末，碧桂园、恒大的销售规模都已超2000亿元，保利、融创也先后突破了千亿元。不可否认，强者恒强的局面将继续发酵，多数销售规模居前的房企，其拿地金额及新增货值也居前。

业内普遍认为，在部分城市限售、限价政策调控持续的背景下，未来将会有更多“持货观望”的房企选择以价换量，以确保全年销售目标的完成。

房企阵营分化加剧

在企业供应不足的背景下，今年4月TOP100房企销售情况环比下降了5.8%，但这并没有对今年前4个月的整体销售情况产生太大影响。

来自克而瑞研究中心的房企销售排行榜显示，今年1-4月，百强房企各梯队销售金额入榜门槛提升显著，其中TOP50房企门槛提升的幅度最大，较去年同期增长了48.4%。专家分析称，主要是因为这些房企的进取心特别强，能够紧紧抓住2018年的规模增长契机，争取今年的销售实现进一步上升；其次是TOP3房企门槛达1986.7亿元，同比增长了37.9%，规模增长也比较快。

榜单显示，“2000亿”阵营共有两家企业，碧桂园以流量金额2574.7亿元排在首位，恒大以2128.7亿元位居次席。“1000亿”阵营有三家企业，万科前4个月实现销售流量金额1986.7亿元，距离2000亿元已经不远，5月或将实现突破，其后的保利和融创分别以1173.3亿元和1071.2亿元排在榜单的第四位和第五位。此外，绿地和中海的业绩都已超过700亿元，而排名第10位的新城控股也已实现505.1亿元的销售业绩。在领先房企中，融创的销售增幅值得关注。克而瑞数据显示，融创4月单月实现销售业绩350亿元，同比和环比分别增长了82.6%和13.5%。

今年前4个月，百强房企各梯队销售金额入榜门槛提升显著。与去年相比，今年排名第三的万科业绩已达1986.7亿元，增长了37.9%。但这一增幅并非在各级门槛中提升最大的，从榜单来看，排名第50位的东原地产实现销售金额为131.8亿元，与去年同期排名第50位的卓越集团（88.8亿元）相比增长了48.4%。此外，TOP100房企销售金额入榜门槛也已达到45.3亿元，规模化竞争加剧。

对于前4月房企销售门槛显著提升的原因，克而瑞研究中心认为，一方面，近两个月多地预售政策略有松动，部分房企的高价项目集中入市，但在限价政策下，新房与二手房价格倒挂情况较严重，导致三四月份多数开盘项目热销，部分房企的销售业绩因此迎来“开年”以来的小高峰。另一方面，在严格的调控政策背景下，经过一个季度的蛰伏后，巨大的销售和资金压力、预期项目去化率下降等都使持观望态度的房企不得不放低姿态，降低预售价格，被动加速项目入市，把全年的销售计划前移，抢收业绩，以确保全年销售目标的完成。

亿翰智库也认为，在当前市场形势不明朗的情况下，面对部分城市预售证的放开，不少房企对推货及销售节奏做出了相应调整，提前进行业绩抢收，进入4月份以来，销售业绩加速释放。4月TOP100企业除了TOP1-10梯队，其余梯队平均单月业绩同比增幅均达到45%以上，已进入到抢收的月份。

易居企业集团CEO丁祖昱表示：“预计未来随着各梯队门槛的不断提升，百强房企的分化格局将会持续。”丁祖昱认为，在重压之下，百强房企今年的销售增长已成定局。不论是自身规模增长需求的“主动因素”，还是“四限”政策的“被动影响”，百强房企，尤其是大规模房企今年的销售增长将不会放慢脚步，甚至还会加快步伐。

中西部二线城市成焦点

在业绩竞争加速的同时，房企土地储备与结构对业绩的影响也越来越大。受区域经济影响，中西部二线城市已成为房企拿地的焦点。

来自中国指数研究院的房企拿地金额排行榜显示，1-4月，龙湖、碧桂园、保利位列前三。TOP10房企1-4月拿地总额为3514亿元，占TOP50企业的50.7%。克而瑞研究中心的房企新增货值排行榜显示，1-4月，恒大新增货值超过5000亿元，碧桂园超过3000亿元，融创、万科、绿地、中海、保利也均超过了1000亿元。

有专家分析称，今年以来，一二线城市地价一直都没有下调，而热点三四线城市的地价则快速上涨，但市场房价现已行至阶段性高点，房企盈利空间受限。而中指院的研究报告亦指出，限地价、限房价、竞拍配建和自持的面积已成为当前的主流，在成交总价最高的10宗地块中，6宗带有限地价政策，还有不同的限房价、摇号等政策。

克而瑞研究中心指出，1-4月百强房企整体拿地销售比为0.39，TOP11-20房企的拿地销售比达0.55，虽弱于去年的土地投资强度，但已超过去年百强的平均水平，这部分企业正通过土地储备规模的增长来提升销售规模的增长。尤其值得关注的是，强者恒强的局面继续发酵，销售20强房企中3/4的房企拿地销售比超过均值0.39，且有6家房企已超去年均值0.53。

从各城市群的拿地金额来看，中国指数研究院有关人士认为，受区域经济发展和房地产市场成熟度影响，发达的交通、高速发展的经济以及完善的配套设施吸引着大量优秀人才，长三角成为众多房企投资的重点，土地市场持续火热。值得关注的是，在我国对外开放水平不断提高的同时，中西部地区将成为开放的新高地。长三角地区TOP10企业拿地总额高达1562亿元；中西部和珠三角以1021亿元和933亿元分列第二、第三位。

克而瑞研究中心的有关人士也指出，从销售TOP50房企1-4月的拿地所在城市来看，二线城市广受关注，占比达67%。其主要原因是受人才政策的影响，相较于一线城市落户困难的现状，二线城市推出开放的招贤纳才计划，与一线城市形成了鲜明对比。随着人才政策的推行，城市人口数据均出现大幅增长态势，大批人口的迁入加大了对土地的供给需求。

从备受关注的二线城市所在区域来看，主要还是集中在中西部地区。值得一提的是，郑州、重庆、长沙、成都、武汉均为热点城市，这些城市纷纷出台“引才政策”，大量的人口流入激发起购房的潜在需求，成为房企投资拿地广泛关注的焦点。其中，郑州成为1-4月房企投资份额最多的城市，碧桂园、融创、雅居乐等房企均已在郑州拿地。

而对于三四线城市的土地市场，丁祖昱表示，下半年，三四线城市或将遭受到市场更加直接的考验。今年以来，热点三四线城市的地价正在快速上涨，但是房价现已行至阶段性高点，企业在这些区域盈利空间将进一步收窄，三四线城市的市场压力逐渐出现，尤其是房价已经在2017年快速攀升而目前滞涨的城市压力可能会更大。

值得注意的是，与成交额仍然呈现了上涨态势相比，土地溢价率则出现了下滑。来自中原地产研究中心的报告显示，从热点城市来看，土地溢价率基本平稳，大部分城市溢价率均保持低位，基本上在10%左右，明显低于2015-2017年平均30%的溢价率。

对此，易居研究院研究总监严跃进指出，溢价率总体压缩一方面源于严格的管控。大城市通过配建的方式，适当压缩了溢价率。而中小城市虽然也确实有高溢价的现象，但对于全国土地市场的影响相对有限。从走向上来看，溢价率的管控仍将继续，同时对于拿地的资金也会积极管控。此外，溢价率走低也从侧面反映出房地产企业拿地正回归理性。（张达 王丽新）

转自：中国商报