纽约市房地产投资信托的业务正在反弹

2020 年的大流行对在大城市拥有房产的房东来说尤其严重。你不会比曼哈顿大多少，这是帝国房地产信托(NYSE:ESRT) 的家。随着 2021 年的进展，房地产投资信托(REIT) 的投资组合业绩开始改善。但是，在您决定加入之前，这里还有更多需要了解的内容。

回到生活

当冠状病毒首次开始在全球传播时，很明显它在群体环境中最容易传播。人们开始在家工作，许多人基本上逃离大城市，到更郊区的环境中避难。以办公室为中心的 REIT Empire State Realty 处境艰难。但随着疫苗的推出和重新开放经济的努力取得进展，情况有所好转。

例如，在第三季度，Empire State Realty 的调整后运营资金(FFO) 为每股 0.20 美元。这比 2020 年同一季度调整后的 FFO 为每股 0.12 美元，增长了 67%。

尽管入住率仍然有些疲软，鉴于该公司专注于办公物业，这并不令人震惊，但它从其奖杯帝国大厦物业的观景台产生的收入已开始反弹。这有助于提振 REIT 的整体业绩，并提供轶事证据表明大苹果开始恢复生机。

总的来说，REIT的商业趋势其实并没有那么可怕。帝国地产似乎从大流行中吸取了教训，因为它刚刚同意以多元化的方式购买两套公寓。这听起来不错，但它实际上凸显了帝国地产的更深层次的问题。

太专注

关于这个 REIT，首先要注意的是它的名字。它严重依赖纽约市及其周边郊区。有多依赖?基本上，其 100% 的业务来自纽约。这是对一个地区的大赌注。

此外，几乎所有的租金都来自写字楼。(这两项公寓收购尚未完成。)只有约 7% 的租金来自零售租户，但即使在那里，这些企业也在写字楼的街道空间经营。把这个数字加上与纽约市办公室直接相关的 75% 的租金，尽管曼哈顿的辉煌、吸引力和规模，它仍占租金的 82%。

增加了这里的风险，只有六处房产(当时 14 处投资组合中)占公司 2020 年租金的近 75%。考虑到仅帝国大厦，这甚至不是集中度的全貌占 REIT 总租金的近三分之一。这是对纽约市的非常集中的赌注。

这带来了帝国大厦观景台，该观景台在 2018 年和 2019 年创造了约 1.3 亿美元的收入。四舍五入，约占每年收入的 18%。对于高度依赖旅游业的企业来说，这是一个相当大的数字。2020 年，在大流行期间，观景台仅带来了 2900 万美元的收入。

在第三季度，尽管有了显着改善，但观景台的收入为 1280 万美元，年运行率略高于 5000 万美元。很高兴看到一切恢复正常，但这只是突显了这种以纽约为中心的独特资产对 REIT 整体业务的重要性。

然后是最近进军公寓领域，这基本上只是关于帝国地产的业务过于专注的声明。虽然很高兴看到管理层在这个问题上采取行动，但在保守投资者对拥有这个 REIT 感到满意之前，还有更多工作要做。

不错——只是一个杠杆赌注

这并不是说帝国房地产信托是一个糟糕的 REIT。事实上，它拥有一些非常令人难以置信的建筑(你知道，比如全球标志性的帝国大厦)。然而，这是对纽约市的杠杆作用。事实上，即使通过收购一对纽约市的公寓实现多元化，它仍然是纽约市的杠杆。

大多数投资者可能应该寻找其他地方，除非您能承受帝国房地产信托商业模式中固有的集中风险。虽然这可能正是一些投资者想要的，因为这座城市正在从大流行中恢复过来，但对于更多规避风险的人来说，它仍然可能导致一些不眠之夜。