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投资医疗保健房地产投资信托

时间:2021-11-02 11:43:46 来源:

房地产投资信托 (REIT) 在医疗保健行业中发挥着至关重要的作用。医疗保健 REIT 运营着许多专业设施,医疗保健系统和其他与健康相关的机构需要这些设施为患者提供最佳护理。

以下是对医疗保健REIT 的详细介绍。我们将考虑投资于这些 REITs 的优势和风险。我们还将探索投资者应考虑的一些有吸引力的医疗保健 REIT 选择。

了解医疗保健 REIT

医疗保健 REIT 拥有、运营、管理、收购和开发与医疗保健相关的房地产。这些设施包括老年生活社区、医院、医疗办公室和门诊设施、生命科学创新和研究设施以及专业护理设施。

大多数医疗保健 REITs 通过将其设施中的空间出租给医疗保健系统等租户来赚钱,主要是在三重净租赁下。这种租赁结构要求租户承担维护、房地产税和建筑保险。正因为如此,这些房地产投资信托基金收集了非常可预测的租金收入流。

一些医疗保健 REIT 还经营他们拥有的设施,例如老年生活社区。他们通常会聘请第三方经理来赚取管理物业日常运营的费用。医疗保健 REIT 从代表患者为他们的住房和提供的任何服务支付的费用中产生净营业收入。由于入住率和价格波动的影响,收入可能会有所不同。然而,它也有来自利率上升的更多上行潜力。

投资医疗保健REITs的优势

医疗保健 REIT 受益于庞大且不断增长的医疗保健行业,这是最大的股票市场部门之一。尽管由于 2020 年 COVID-19 大流行,美国的整体医疗保健支出下降了 2%,但它应该会在 2021 年再次开始增长。在 2019 年达到 3.8 万亿美元的峰值之后,美国医疗保健支出有望在 2028 年达到 6 万亿美元。

该预测表明,对医疗保健相关房地产的需求应该会继续增长。REITs 可能会受益于现有物业租金的稳步上升。此外,他们应该能够开发新的资产以满足医疗保健行业不断增长的需求。

该行业预计增长的驱动因素之一是婴儿潮一代的老龄化。许多人将在未来几年年满 80 岁,预计到 2029 年该年龄段将成为增长最快的年龄段。这将推动对老年住房和专业护理设施的需求。这种增长可能有利于专注于这些物业的医疗保健 REIT,因为它们报告的入住率更高,从而使它们能够提高利率。

投资于医疗保健 REITs 的风险

尽管由于租金收入普遍稳定,医疗保健 REIT 的风险低于其他医疗保健股票,但它们并非没有风险。以下是他们面临的一些风险:

杠杆风险:REITs 大量借贷来收购和开发房地产。在经济衰退期间,杠杆降低了他们的财务灵活性。

利率风险:REITs 对利率变化高度敏感。鉴于该行业使用杠杆,较高的利率会增加其债务成本。此外,较高的利率为以收入为重点的投资者提供了更多提供收益的投资选择,这可能会对 REIT 股价造成压力。

供过于求的风险:医疗保健 REIT 需要将其发展计划与需求相匹配。鉴于大多数医疗保健设施的高度专业性,REITs 需要小心不要建立过多的供应,否则它可能会空置。

租户风险:医疗保健 REIT 依赖租户支付租金和有效管理老年生活设施。然而,医疗保健的利润相对较低,如果不小心,可能会导致运营商陷入财务困境。如果运营商无法履行财务义务,这可能会影响租金收据,并迫使医疗保健 REIT 为其设施寻找新租户。

大流行/流感季节风险:病毒爆发会显着影响医疗保健 REIT,尤其是那些专注于老年住房的 REIT。它可能导致入住率下降,因为退房的患者多于入院的患者。

2021 年需要考虑的 3 个医疗保健 REIT

根据全国房地产投资信托协会 (NAREIT) 的数据,16 家公开交易的 REIT 专注于与医疗保健相关的房地产。这为对该行业感兴趣的投资者提供了多种选择。一些因其近年来的强劲表现而脱颖而出,包括:

顶级医疗保健 REITs

股票代码

市值

描述

社区医疗信托

(纽约证券交易所代码:CHCT)

12亿美元

多元化的医疗保健房地产投资信托。

CareTrust房地产投资信托

(纳斯达克股票代码:CTRE)

20 亿美元

专注于专业护理、辅助生活和独立生活设施的医疗保健 REIT。

医疗财产信托

(纽约证券交易所代码:MPW)

121亿美元

一家专注于医院的医疗保健 REIT。

数据来源:谷歌财经和公司网站。截至 2021 年 10 月 25 日的市值。

以下是对这些表现最佳的医疗保健 REIT 的详细介绍。

社区医疗信托

Community Healthcare Trust 拥有多元化的医疗设施组合,涵盖租户、地域、医疗设施类型和行业领域。该公司的产品组合包括急症住院行为设施、医师诊所、行为健康中心、专科中心、住院康复设施、长期急症护理医院、医疗办公楼以及外科中心和医院。

多年来,该公司的多元化方法已经带来了巨大的回报。在过去五年中,REIT 产生了超过 20% 的年化总回报。截至 2021 年底,自 2015 年首次公开募股以来,它每季度都增加了股息支付。

推动这种增长的因素是源源不断的收购。社区专注于较小的场外交易或轻度营销交易。通过避免竞争性招标过程,它可以以更高的资本化率(投资的净营业收入收益率)收购物业。

医疗保健房地产投资信托在继续增加股东价值方面处于有利地位。它拥有保守的资产负债表,使其具有财务灵活性,可以收购各种医疗保健资产。未来的交易应为其提供额外的现金流,以继续增加股息。

CareTrust房地产投资信托

CareTrust 收购和租赁老年住房和医疗保健物业。它的大部分投资组合包括熟练的护理设施。但是,它还拥有辅助生活设施、高级生活设施以及包括专业护理和辅助生活设施的校园。CareTrust 主要拥有净租赁物业,截至 2021 年底,其 194 个物业组合中只有三个运营设施。这种租赁结构为其提供了稳定的收入。

多年来,REIT 的战略已经取得了成效。在过去的一年、三年和五年期间,它一直是表现最好的三大医疗保健 REIT 之一。除了专注于净租赁物业之外,CareTrust 在创造股东价值方面取得成功的另一个主要驱动力是其投资策略。它每年投资约 2 亿美元,专注于具有更高资本化率的机会。它利用其深厚的行业关系来收购场外和轻度营销的资产。

CareTrust 应该能够在未来几年继续增长。到 2020 年底,它在医疗保健 REIT 领域的杠杆率最低,使其有足够的财务灵活性继续进行收购。同时,它拥有稳定的投资渠道,因为它利用其关系寻找有吸引力的机会。

医疗财产信托

Medical Properties Trust 专注于在美国和国外拥有医院。截至 2021 年底,它是全球第二大非政府医院所有者。除了医院,REIT 还拥有行为健康设施和独立的紧急护理设施。

多年来,该公司对医院的关注得到了回报。截至 2021 年 5 月底,自 2005 年首次公开募股 (IPO)以来,REIT 的表现优于标准普尔 500 指数。在过去三年、五年和十年期间以及自首次公开募股以来,它的表现也优于其他医疗保健 REIT。推动表现出色的一个因素是,Medical Properties Trust 在过去八年中每年都增加了股息,包括自 2018 年底以来以 5% 的年增长率扩大股息。 相比之下,医疗 REIT 部门的股息下降了过去几年平均为 10%,主要是因为许多人在大流行期间减少了支出。

推动房地产投资信托基金增长的是源源不断的收购。自 2019 年以来,该公司实现了变革性增长,收购了价值 117 亿美元的房地产,并创造了约 38 亿美元的股东价值。凭借稳健的资产负债表、不断增长的资金来源和巨大的市场机会,Medical Properties Trust 应该能够在未来几年继续增加股东价值。

投资医疗保健行业的独特方式

医疗保健 REIT 将成为医疗保健行业持续增长的受益者之一。随着婴儿潮一代的年龄增长,这些公司应该继续提高租金,同时从健康的入住率中受益。这些特点使其成为投资者考虑的绝佳领域。

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