Blackstone正在购买数据中心REIT

数据中心去年作为大流行投资受到了一些关注，鼓励世界各地的人们呆在家里，尽可能多地在线上生活。但较长期的增长故事早于大流行，应该会持续数年。尽管最近几个月投资者并没有过多关注当前局势，但这并不意味着这些业务已被遗忘。

其中一家公司是数据中心房地产投资信托(REIT)QTS Realty Trust(纽约证券交易所代码：QTS)，该公司本月同意被私募股权巨头黑石集团(纽约证券交易所代码：BX)私有化。Blackstone 看到了这一细分市场的未来——你应该这样认为吗?

数据扩散是一个长期的增长故事

QTS Realty Trust 拥有 28 个数据中心，提供数据存储、连接和主机托管服务。黑石集团对 REIT 的出价为每股 78 美元，如果包括承担的债务，则约为 100 亿美元。该交易将取决于 QTS 股东投票，预计将于 2021 年下半年完成。但 Blackstone 已给 QTS 一个“去商店”期，在此期间，它可以征求替代投标。QTS 现在将运行一个销售流程，看看是否有另一家数据房地产投资信托基金或不同的私募股权公司可能想要提供更好的报价。

Blackstone 高级董事总经理 Greg Blank 以这种方式描述了拟议交易的理由：“QTS 符合 Blackstone 的最高信念主题之一——数据扩散——并且所需的投资使其非常适合作为长期持有我们的永久资本工具。”Blackstone 将 QTS 置于永久资本工具(换句话说，没有到期日的基金)中这一事实意味着它将数据视为长期增长故事。

数据扩散是指企业和政府生成的数据量不断增加——从客户数据到通信和虚拟会议，无所不包。2018 年底，市场研究公司 IDC 估计，到 2025 年，全球使用的数据总量将从当年的 33 泽字节增加到 175 泽字节，复合年增长率为 61%(1 泽字节等于 1 万亿千兆字节)。

黑石并没有为 QTS Realty Trust 支付过高的价格

Blackstone 的出价是 QTS过去 12 个月运营资金 (FFO) 的28 倍多一点。REIT 投资者倾向于关注 FFO 而不是净收入，因为它更准确地描述了此类公司的现金流。看看 QTS 的一些竞争对手的交易地点，可以清楚地表明 Blackstone 绝对不会多付。数据房地产投资信托巨头Equinix以周三的价格交易调整后的每股 FFO 约 32 倍，而Digital Realty Trust在最近的回调之后，其交易价格约为每股 FFO 的 27 倍。QTS 的利润率低于同行，这就是为什么它对私募股权买家有吸引力。私募股权基金正在寻找提高公司业绩的方法，这可能是 Blackstone 在这里的游戏计划。私募股权基金历来寻找表现不佳的公司，将它们私有化，修复它们，然后将它们重新提供给公众。

一般而言，REITs 的股息收益率往往很高，除非它们对自己的业务进行大量投资。较低的派息率(年度股息除以每股 FFO)表明公司预计会有更高的增长。QTS 每年支付每股 2.00 美元的股息，派息率为 61%。

QTS 会找到另一个追求者吗?鉴于其 FFO 倍数，这当然是可能的。竞争对手可以通过股票报价来超越 Blackstone 的现金报价，并且该交易仍会增加其每股 FFO——即使在考虑协同效应之前。通常，投资者出售合并是明智的。然而，在这种情况下，股东坚持到 7 月中旬回购期结束可能更有意义。