“房住不炒”落脚于稳调控--从蓝皮书看2018年房地产发展方向

5月14日，由中国社会科学院城市发展与环境研究所与社会科学文献出版社联合主办的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.15（2018）》（以下简称《报告》）发布会在北京召开。《报告》对2018年房地产市场进行了展望，同时对一些城市房价上涨过快等问题提出分析建议。

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楼市调控将以“稳”为主

展望2018年，楼市调控将以“稳”为主，为住房制度改革和房地产长效调控机制建设营造稳定的市场环境，楼市紧缩调控与去库存政策仍将并行不悖。

一方面，尽管热点一二线城市房地产市场明显降温，但供不应求的市场格局并未发生实质性转向，房价仍存在一定上涨压力，需要维持现有政策调控力度不变，部分热点城市不排除进一步出台更为严厉的调控政策。另一方面，由于三四线城市市场热度持续提升，房价、地价快速上涨，市场已经被充分“激活”，前期刺激政策需要淡出甚至转变为紧缩调控，以维持房地产市场平稳健康发展。

整体来看，2018年将是本轮房地产市场低点，市场整体将呈现下行态势。在供给侧，一线和热点二线城市为缓解库存危机，土地供应量有望进一步提升，但限价政策很难有所放松，热点城市供应量将持续偏紧；在需求侧，“房住不炒”的政策基调不会发生变化，加上银行信贷收紧也使得购房成本显著上升，故而成交规模也会受到一定程度的限制。

2018年楼市调控政策“不放松”、企业融资受阻、开发贷款等收紧，将会对开发投资增速造成负面影响。2018年下半年开发投资额可能会延续2017年震荡下跌的趋势。受销售回落影响，预计房地产价格全年平稳回落。

从城市层级来看，由于房地产紧缩调控政策不放松，一线和热点二线城市会率先探底，而三四线城市调整将明显滞后于一线城市。政策相对宽松、需求外溢等因素仍将支持三四线城市保持一定的热度，但随着去库存刺激政策逐渐退出，转变为紧缩调控，预计2018年下半年三四线城市市场调整将会出现。其中，一线城市销售面积将保持平稳，上半年价格指数继续下滑，下半年有可能趋缓；二线城市销售面积或将出现较为显著的下降，全年价格指数有可能进一步回落；三四线城市在基本完成去库存后，也可能随着二线城市之后面临市场下行的压力。

税收调节着眼于提高住房利用效率

《报告》分析认为，征收“空置税”既可以增加住房的持有成本，又可以鼓励住房出租以提高住房利用效率。

在住房租赁市场的发展中，企业机构和政府部门持有住房都面临着众多问题。诸如占压资金量庞大、管理维护效率低下等。目前住房市场的租赁价格与销售价格失衡，即使在北京这样的一线城市，年租金收益率一般也比不过同期贷款利率。在没有政策优惠的情况下，企业机构一般倾向于出售居住物业而不是持有居住物业。

《报告》提出，与其勉强房地产企业和机构持有住房，还不如鼓励愿意持有住房的个人出租房屋。对空置的非家庭自用住房征收“空置税”，鼓励住房持有者出租房屋，体现“可持有但不可空置”政策导向。“空置税”征收应采取“窄税基、高税率”的方式，将税收对象锁定拥有非家庭自用住房而不出租利用的家庭。

《报告》还认为，对家庭自用住房，即使空置也不宜征收“空置税”。因为家庭自用住房空置的原因可能是短期在外地居住，如工作外派、探亲访友、学习培训等，如果对家庭自用住房和非家庭自用住房空置一概征收“空置税”，社会负面影响可能较大。

把握调控长效机制的统一与差异

关于建立房地产调控的长效机制，《报告》建议在2020年第七次全国人口普查的同时进行全国城乡房屋普查，以“人房关系”作为房地产调控的基准线，在摸清家底的基础上把握调控长效机制的统一与差异。

对此，《报告》提出短期调控措施和长效调控机制都需要对家庭自用房屋和非家庭自用房屋分而治之，建议以此为标准进行划分：一户家庭在全国城乡范围内的两套及以下住房属于家庭自用住房，三套及以上属于非家庭自用住房；面积以当地人均建筑面积的两倍作为标准，即当地人均建筑面积两倍及以下属于家庭自用住房范围。套数标准和面积标准同时使用，同时满足“二（套）二（倍）”标准的为家庭自用住房，否则为非家庭自用住房。

《报告》认为，将住宅限购等短期调控措施延伸为长效机制的一部分，将住宅限购政策长期化、制度化,有助于稳定市场预期。建议以法律法规的形式确定这些内容：在全国范围内，一户居民家庭最多只能购买两套住房；在全国范围内限购后，放开住房市场限购中本地户籍的限制，由居民家庭选择在何地持有住房，以形成稳定的市场预期。同时，也可以将部分行之有效的短期调控措施作为长效调控机制中的“熔断机制”，只有达到一定条件才会使用，例如限售、限价等措施。

《报告》分析指出，房地产市场还需要用好土地供给与金融信贷的政策工具弹性进行灵活调控。在土地供给方面，应以当地常住人口规模为依据增加居住用地供给：对于人口规模较大的城市，土地供给的思路要从“以地控人”变为“地随人供”，以产业布局引导人口迁移，以人口迁移作为土地供给的依据，而不是将土地供给作为控制人口规模的手段。对于房地产市场供不应求的城市，一方面提高居住用地在国有建设用地出让中的比重，增加居住用地的增量供给；另一方面通过将闲置的工矿用地转为居住用地、适度增加容积率等方式，增加居住用地和住宅的存量供给。

在金融信贷方面，可以根据宏观经济和房地产市场情况，动态调整整体金融信贷政策或局部金融信贷政策。整体金融信贷政策是指在全国范围内调整利率、存款准备金率等。局部金融信贷政策是指在城市或区域范围内调整房地产供求双方的金融信贷条件。房地产供给方的金融信贷工具，主要包括对房地产开发贷款的抵押物估值、贷款利率水平等的调整；房地产需求方的金融信贷工具，主要包括首付款比例、个人按揭贷款利率等的调整。由于房地产市场的区域属性较强，建议多考虑灵活使用局部的金融信贷政策调整工具。（李宗）

转自：中国国土资源报