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全球房价猛涨引发过度繁荣担忧

时间:2021-05-17 00:00:00 来源:

数据显示,全球住宅房地产价格正以近3年来最快的速度上涨。最近,英国《经济学人》杂志披露了全球房价的情况:2020年,全球房价同比平均上涨5.6%,其中土耳其的房价连续四个季度位居榜首,涨幅高达30.3%;新西兰排名第二,涨幅为18.6%;斯洛伐克排名第三,涨幅为16%;俄罗斯排名第四,涨幅为14%。2020年,全球房价同比涨幅超过10%的有10个国家。

在全球大多数发达国家,最近一年内房价的上涨已经引起了各国央行和政策制定者的注意。去年美国房价同比上涨了11%,是15年来最快的涨幅。同期,英国房价上涨了8%、德国上涨了9%。

与过去10年的上涨不同,这一次涨幅最大的不是市中心,而是郊区。

购房热再度高涨

一个阳光明媚的下午,在英国伦敦西北50英里(约合80公里)的比斯特镇(Bicester)的新兴郊区金斯米尔(Kingsmere),街上到处是闲逛的人和嬉戏的孩子。过去10年,这里新盖了1600栋房子,很快还要再盖900栋。在博维斯家园(BovisHomes)的售楼处,房产销售员弗丽普·巴格里(FlipBaglee)说她“从没想到过会这么忙”。

而在美国纽约以北80英里的村庄莱茵贝克(Rhinebeck),人们的热情同样高涨。在加里·迪马罗房地产公司(GaryDiMauroRealEstate)的广告橱窗里贴出的售卖信息中,不管是豪宅还是小屋,很多都已售出。

房地产升温的地方不止英国的金斯米尔和美国的莱茵贝克。截至今年1月的一年中,美国房价同比上涨了11%,是15年来最快的涨幅。去年,英国房价上涨了8%、德国上涨了9%。实际上,在大多数发达国家都可以看到这种趋势。

英国房地产咨询公司第一太平戴维斯(Savills)的露西安·库克指出,目前的房价上涨是被“有房一族而非无房一族推动的”。在美国,今年2月提出的所有房贷申请中有14%是为了买二套房,这一数字是去年4月的两倍。

随着新冠肺炎疫情的传播以及多国实施封锁措施,人们的住所同时也变成了办公室、学校、健身房和面包房。因此,许多人增加了在住房上的花费。美国最大的DIY商店家得宝(HomeDepot)去年营收同比增长了20%。市场研究公司Bar-bourABI估计,2020年,英国批准的扩建等房屋改造工程数量较2016年至2019年间的平均水平增加了三分之一。

还有许多人在寻找新的住所。自去年5月以来,美国一套房屋的销售周期平均为47天,而之前一年则为59天。

据美国纽约科克兰房产经纪公司的调查,随着纽约市学校、办公和娱乐场所的重新开放,一股购房热潮再度兴起。数据显示,今年2月,纽约市曼哈顿地区三居室和四居室的房屋销量同比增长80%。纽约市目前房价中位数约为74万美元,同比增长2%。

科克兰房产经纪公司CEO帕米拉·利伯曼表示,今年以来签订的纽约市购房合同数量已达到2007年以来的最高水平。在过去10周里,每周都会签订30多份超过400万美元的合同,这个价格被认为是高端房地产市场的入门价。

从全美范围来看,自去年中旬以来的购房热潮还在延续。美国房价中位数在今年3月增长至33.6万美元,同比涨超14%,约36%的房源被溢价卖出。

郊区房价涨幅更大

在英国,临时实施的印花税减免政策让2020年最后一个季度房屋的销量升至14年来的最高点。

对于那些想要住得更宽敞的人来说,最好的方案是搬出市中心。以伦敦为例,那里的房价要比周边郡县高出40%。不过在2020年,英国那些人口密度较低但仍在通勤范围内的地区的房价涨幅要快过人口更稠密的地区。类似的趋势在美国也很明显。

但在过去10年,伦敦和纽约等特大城市的房价要比那些偏远地区上涨得更快。

美国房地产信息公司Zillow把眼下这种市场逆转称为“大洗牌”。去年,德国最大的7个城市以外地区的房价同比上涨了11%,而这7个城市的房价仅上涨了6%。在处于悉尼通勤范围内的北部海滩,房价同比上涨了10%。

相比之下,伦敦和悉尼市中心的房价去年分别仅上涨了4%和3%,曼哈顿的房价还下跌了4%。租赁市场也在降温。悉尼的公寓租金去年下降了5%。墨尔本在去年经历了111天的封城,租金下跌了8%。Zillow的数据显示,纽约市的租金同比下降了9%,曼哈顿的降幅更是达到15%。

疫情打断了惯常的向城市的人口流动潮。在新冠肺炎疫情暴发前的几年里,伦敦就已经出现了常住人口流向其他地区的情况,但从国外流入伦敦的人口抵消了人口外流的趋势。而疫情也许还有英国脱欧带来的影响,很可能减少了来到伦敦的外国人数量。一项预估表明,伦敦的常住人口在2020年同比减少了8%。

城市人口外流也有所增加。美国克利夫兰联邦储备银行的一项研究发现,与2017年至2019年的平均水平相比,从2020年3月开始,美国各大城市每月外流的人口同比翻了一番,达5.6万人。

自2020年3月起,澳大利亚的边境就已向非常住居民关闭。应届毕业生们看起来得在与他人合住的房屋中居家工作,目前他们中的许多人仍与父母住在一起。数据显示,澳大利亚3月房价环比上涨2.8%,创下近33年以来最快单月上涨纪录。其中悉尼以3.7%的涨幅领跑,房价中位数达111万澳元(约合555万元人民币)。但随着疫情的消退,一些流入人口会重新增加,学生和国际移民也将大批返回。因此,一些投资者大笔押注大城市地产。曼哈顿一个新楼盘的大户型公寓售价1200万美元,声称是“疫情后生活的最佳之选”。

在15个国家拥有物业的安盛投资管理公司已在英国最大的住宅区聚集地——伦敦市中心购置了1233套公寓。然而,人口密度较低地区的吸引力看起来可能仍会持续下去。有些地方的政府建议人们居家办公,这种号召到今年夏天可能就会取消,但远程工作模式也许会保留下来。

招聘公司万宝盛华(Manpow-er)对全球两万名雇主的一项调查显示,五分之二的老板计划允许员工至少部分时间在家工作。如果通勤次数减少,人们可能愿意为更大的居住空间或更低的房价忍受更长的单次通勤时间。这样,郊区房价将慢慢接近市区房价。

房价总体上涨的走势能延续多久可能取决于政策制定者。随着疫情逐步好转,对购房者和房主的紧急援助将会终止。在英国,印花税减免政策将于今年晚些时候结束,其他国家可能会着手为住房市场降温。在房价年增长率达到22%的新西兰,政府已采取措施抑制投机行为。数据显示,今年2月是近13年来新西兰房地产市场最繁荣的一个月,房屋销量同比上涨了14.6%。

涨价原因各不相同

房价上涨的原因,各国不尽相同。

据调查,推动美国房价上涨的主要原因是供需严重失衡。受到美联储低利率政策的影响,一些商业银行推出的30年期固定房贷利率下降至历史低位的3%以下,这降低了人们的购房成本,从而推高了购房和投资的需求。

目前,美国的房屋库存严重不足,同时新房建设也遇到阻力。一方面,美国在今年2月遭遇极寒天气,影响了部分地区的施工进度;另一方面,美国木材价格在2月同比上涨近60%,创下近80年来最大涨幅。建筑材料成本增加以及获取材料的时间延长,使得部分建筑活动被延误,加剧了房产市场供不应求的局面。

经济学家预测,美国房产市场将在今年保持强势,全美有望在2021财年出售约660万套房产,这将是2005年以来的最佳年度表现。乍一看,在疫情造成经济动荡的背景下,房价走势强劲似乎令人困惑,因为房价通常与经济发展状况同步。但这一次,员工强制休假和财政刺激措施减少了房主因缺钱而着急廉价卖房的情形。

现在,利率处于超级低位,比如美国30年期房贷的还款人如今支付的利率比2010年时还低1.5个百分点。封城加上外出消费机会减少,使得那些还在工作的人积攒了不少钱。

数据显示,大约有100万新西兰人居住在海外,由于欧美疫情的反复,促使大批侨居海外的新西兰人陆续回国,造成住房需求上涨。

除此之外,许多海外买家来新西兰投资买房也加剧了供求矛盾。目前新西兰全国住宅供应的缺口大约在5万套。

菲利普·斯克雷皮斯是澳大利亚一家建材公司的创始人,2021年以来,该公司的生意异常火爆。最近他表示越来越无法保证建材的订单。由于原材料的稀缺,建材的价格也在以不可思议的速度增长。大约8个月前,从海外进口一整个集装箱的原材料大概需要3000美元,但是现在价格已经超过9000美元。短时间内,原材料的价格竟上涨了200%,类似的情况也发生在新西兰。

新西兰康拉德地产集团总经理杰米·哈钦斯表示,原材料的供应并不充足,工人也十分短缺,很多开发商的施工进度已经达到极限。

建筑成本的增加也带动了房价的上涨,数据显示,2020年,作为全球房价涨幅最大的国家,土耳其国内的建筑成本指数增长率已达到22.99%。(编译年双渡)

转自:中国商报

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