印度本地开发商继续提供激励措施来吸引购房者

2021年上半年，第二波局势对房地产行业的不同部门产生了不同的影响。虽然住宅市场有所增长，但写字楼市场却受到了冲击。仓储、数据中心等领域的增长势头良好。房地产咨询公司高纬物业(Cushman & Wakefield)印度和东南亚地区董事总经理安舒尔•贾恩(Anshul Jain)在接受拉加文德拉•卡马斯(Raghavendra Kamath)采访时，分享了他对局势期间不同房地产部门表现的看法。

与亚太地区的其他国家相比，印度的住宅销售表现如何?

与去年同期相比，2021年上半年住宅开发和销售大幅增加，尽管第二波当前局势在今年第二季度多少遏制了这一势头。不过，住宅价格出现了一些回调，至少在短期内可能会保持在这个区间。开发商继续提供优惠措施，包括选择性价格折扣、价格保护、免费家具、百代假期、方便取消/退款等，以吸引购房者。持续的低借贷利率将进一步刺激住房需求。

尽管受到当前局势的影响，新加坡等亚太地区的住宅市场仍保持弹性，2020年的销售额有所上升。这主要是由于对小型可负担住房的良好需求和低利率。随着新加坡在控制局势方面相对成功，开发商开始推进新项目，房价也开始回升。由于失业率低、抵押贷款利率和消费者信心上升，悉尼的房价也开始上涨。另一方面，雅加达报告称，2021年第一季度的房屋销售下降，大量交易被取消。由于市场尚未复苏，供应仍然很低，房价增长甚微。

为什么你认为最近几个月高价房的涨幅高于低价房?

造成这一现象的因素有很多。在客户方面，局势确保人们作为家人在家中度过了前所未有的时间。家庭作为一个空间的期望经历了重大的变化。更大的房屋、学习区域、花园空间是局势后出现的新需求。这得益于低利率，市场利率仍然低于过去的高点，以及客户对优质建筑和更好的设施的偏好，所有这些都有助于高端住宅板块看到更大的吸引力。当我们看开发商方面，我们看到市场整合，可信的房地产公司的主导地位不断上升，干净和值得信赖的记录，是客户愿意支付溢价的一些关键原因。

由于空置率上升，收益率下降，你是否认为印度的房地产投资信托基金上市会暂停一段时间?

当前局势近期对印度写字楼市场造成了不利影响，但中长期前景依然强劲。一些项目的空置率上升，主要原因是按计划退出，而收益率的小幅下降掩盖了一个事实，即印度写字楼资产的收益率仍远高于美国或其他发达亚太市场。因此，REITable资产和新的reit不太可能受到严重影响，我们可能会看到在未来12-24个月里，随着办公市场的复苏，有许多新的上市项目。

在局势期间，已经有两家房地产投资信托基金上市(Mindspace Business Parks和Brookfield)，这表明投资者对能产生租金收益的办公资产有信心。这些都是甲级资产，租户名册齐全，空置率极低。全球低利率环境下相对较高的收益率将继续推动外国投资进入印度，并继续促进REIT市场的发展。政府最近的举措，如允许更高的债务融资和股息税收优惠，将进一步改善REIT的前景。

由于21财年第二季度写字楼租赁有所下降，您对今年下半年的写字楼租赁有何展望?

总值租赁q-o-q基础上下降了16.9%在8个城市,虽然租金仍基本稳定,对于在建属性等在城市海德拉巴和钦奈成大占领者签署协议的大空间符合长期扩张计划。给人们带来乐观情绪的最大因素是疫苗接种运动，它将在未来2-3个月内加快步伐。政府宣布免费接种疫苗，以及各种私人组织与医院合作组织的定期接种运动，正逐渐使开发商和占领者恢复正常。大型占领者将继续利用市场条件，达成大型空间交易，正如已经发生的那样。由于成本优化和其提供的灵活性，Flex / managed空间将会很受欢迎。话虽如此，但由于下半年一些新供应冲击市场，以及预计对空间的温和吸收，写字楼空置率将在此期间上升。然而，该国的成本加价值主张(庞大的人物库、有竞争力的工资和负担得起的办公室租金)将继续吸引全球跨国公司设立业务，进一步推动技术外包，从而保持基本的市场驱动因素不变。

考虑到印度面临第三波局势的威胁，你认为商场会很快恢复业务吗?

随着疫苗接种加快步伐，就业形势加强，消费者购买力逐渐改善，购物中心可能会受益于消费者需求的改善。随着房东和租户实施健康和安全协议，并确保社交距离，购物中心的客流量可能会增加。此外，商场租户将继续通过收入分成安排(最低保证较低)和选择性租赁折扣得到支持，直到业务持续复苏。商场开发商和租户去年都面临着收入的大幅下滑，但预计它们的收入增长将更为健康，这不仅是因为基数较低，还因为第二波购物潮对经济的影响较低，以及消费者需求的改善。由于对优质零售空间的强劲需求，甲级商场的空置率将继续保持在较低的个位数。

如果有第三波，则可能对房地产行业和更广泛的经济产生温和影响，因为在未来2-3个月内，疫苗接种将加快，医疗基础设施也将加强。即使在接种疫苗后，也必须严格遵守当前局势指南，包括保持社交距离和卫生规范。鉴于开发商一直在给员工接种疫苗，这对即将到来的购物中心项目的影响可能是温和的。

在局势期间，你看到印度房地产业发生了哪些重大变化?

由于当前局势，印度房地产行业越来越关注工业、物流和数据中心。目前公认的是，这些资产类别可能会在中长期内推动房地产行业的增长，它们正越来越多地吸引来自大型全球参与者的长期机构资本。工业部门(仓储/物流)受益于电子商务的增长，来自第三方物流(3PL)运营商的强劲需求和政府对制造业的关注。针对电子、IT硬件、电信设备、制药等行业的生产挂钩激励(PLI)和综合物流中心的开发等政府政策，可能会推动对A级仓库的需求。由于农业和制药行业的产能不足和需求不足，冷库也正在成为一个高增长的资产类别。黑石(Blackstone)、Ascendas和ESR等大型国际企业已经通过并购和绿地开发在仓储领域投入了大量资金。

在办公领域，局势加速了房地产行业许多方面的发展——行业整合、偏好A级建筑环境、关注员工福利、技术采用和满足ESG标准的需求。我相信，有些变化将是短暂的，而有些将成为后觉得世界的一部分。在我看来，保持社交距离、在家工作属于第一类。他们一直存在，直到大多数人接种了疫苗，我们感到足够安全，可以回来恢复正常。在过去的6-8个月里，我们在许多国家看到了这种情况。